尊龙凯时人生就是博·(中国)官网首页
关于我们
公司介绍
企业文化
产品中心
老酒头
平安洞藏
秦月
汉风
翰林
生产基地
尊龙凯时人生就是博·(中国)官网首页
招商加盟
尊龙凯时文化
新闻中心
联系我们
尊龙凯时人生就是博
贵州茅台
金门高粱
五粮液
尊龙凯时人生就是博酒集团 2025-08-23 07:12:09
北京章哥✿★★，房地产从业20年✿★★，通晓业内门道西瓜公主✿★★，我不做所谓的“专家”✿★★，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑✿★★。
请问✿★★，我和孩子目前在通州居住✿★★，孩子在通州运河小学上五年级✿★★。我有心思让孩子到市里上学✿★★，能有更好的教育✿★★。我也大致了解了一下✿★★，比如东城的和平里学区的房子目前也在8到10万✿★★，500多万✿★★。50来平的老破小✿★★，基本没有客厅✿★★。这价格对我来说压力还是有的✿★★，得贷款200w✿★★。
我是想先上学✿★★，然后再卖掉换自住的房子✿★★，可今年北京房价又一直在降✿★★，老破小更是唱衰✿★★，这让我更加纠结了✿★★。想问问章哥✿★★，帮忙看看✿★★。
1✿★★、唱衰老破小是常态✿★★，唱了20多年了✿★★，从1999年开始的到今年是第26年✿★★。当时东城（不含崇文）的老破小上市均价是4500左右✿★★，商品房7/8000✿★★。所以我们开发商集体唱衰老破小✿★★，就怕耽误了我们的新房销售✿★★。
这么多年过去了✿★★，无论是否剔除学区溢价✿★★，北京老破小至少是没落后大盘吧✿★★，也不知是道德的沦丧还是人性的扭曲？反正不能说是市场的失灵吧？但我们依然要唱衰老破小✿★★，无论其租售比是否划算✿★★，哪怕是收益率都超过银行存款了✿★★，那我们也必须唱衰✿★★，否则还是有可能影响新房销售✿★★。
2✿★★、简单说吧✿★★，北京现在平均租金回报率接近银行利息✿★★，朝阳的有不少小区都超过了✿★★，所以我不认为房价还有什么下跌空间✿★★。都不傻✿★★，真要是再跌就必定有人来捡漏儿了✿★★。
老破小被唱衰是正常的✿★★，市场就这么大✿★★，赚钱都不容易✿★★。这就看自己是否认可“房产的价值由地段儿决定”这句话吧？认为地段和配套很重要再买✿★★。
我只能说到目前为止✿★★，老破小虽然在历次行情中都不受追捧✿★★，但价格走势一直是跟随大盘✿★★，因为他们本身就是大盘的重要组成部分✿★★。以后也大概率如此✿★★，全世界各大城市都差不多✿★★。
3✿★★、不过毕竟是学区房✿★★，房价中包含学区溢价✿★★，以500万来说在30%左右✿★★，至少100多万吧✿★★。这部分价值得看明年之后的政策了✿★★，不敢保证✿★★。反正入学趋势是从明年起逆转的✿★★，如果没有鼓励政策✿★★，溢价部分有可能逐年受影响✿★★。
4✿★★、简单就这情况✿★★，看房我没时间✿★★，顶多是帮着算算溢价率而已✿★★。但具体的只能由家长决定西瓜公主✿★★，外人不好建议✿★★。
请问✿★★，孩子28年入学尊龙人生就是博官网✿★★，在纠结买朝外本部学区还是青年湖小学学区✿★★，朝外本部离目前爷爷奶奶家居住地近一些✿★★，但是会不会在东城高中会比朝阳好一些呢✿★★，还想比较一下两个学区以及房产特点✿★★。
1✿★★、朝外和青年湖的区别✿★★，一个九年制一个直升✿★★，从小升初来讲没有区别✿★★。教学模式来讲是朝阳的更严格✿★★，各名校都严✿★★，东城的压力小些✿★★。
从高中来讲也没多大区别✿★★，但前提是得能考上朝外本校（一般2+4）或171✿★★。两个高中的排名差不多✿★★，都是第二梯队✿★★，也就是仅次于金刚小强的级别✿★★。
2✿★★、但如果从两个行政区的整体来说✿★★，那到目前为止是东城更强✿★★，孩子上普高的概率更大✿★★。或者说如果孩子是牛娃（包括天牛娃）✿★★，那在哪边都差不多✿★★，没有本质区别✿★★。但如果是普娃✿★★，常规建议是在东城✿★★，即便考不上171本校尊龙人生就是博官网✿★★，那可选的其他高中比朝阳多✿★★。
3✿★★、房产特点✿★★，那就是东城的学区溢价更高呗✿★★，朝外的溢价低些✿★★。或者说是如果买占坑儿房✿★★，那两边的溢价差不多✿★★，但如果买总价千万以上的（商品房为主）✿★★，那朝阳的溢价比例就明显降低了✿★★。对应的是居住的性价比更高✿★★，保值的风险也相对小✿★★。而东城的话一般要总价更高些✿★★，怎么也得1200万或1500万吧✿★★，溢价才有可能明显降低✿★★。
4✿★★、总之两边学区从级别来说差不多✿★★，区别是东城区的整体资源更均衡✿★★，普高率更高✿★★。房产角度看预算✿★★，几百万的话两边差不多（公寓类的具体计算）✿★★，高总价的朝外占优✿★★。
因为老人比较习惯了靠近中心区的地方✿★★，所以优先看了二环✿★★、三环附近✿★★，再加上预算有限西瓜公主✿★★，所以就主要在丰台区看✿★★，比如方庄✿★★、角门等地方✿★★。经过了小半年的看房✿★★，目前看到西二环边儿上的天伦北里这个小区✿★★，不知道您觉得这个小区怎么样呢？
另外✿★★，由于天伦北里的房子采光不太好✿★★，所以目前有些犹豫✿★★。还想问问您✿★★，您有没有一些小区可以推荐呢？
2✿★★、天伦北里✿★★，小区没什么特殊的✿★★，典型的公房小区✿★★，塔楼为主✿★★，大多数都是央产房✿★★，少部分商品房✿★★。国企开发商✿★★，现在应该算中粮系统了✿★★，我不太熟✿★★。
小区的优势就是地段儿离核心区近✿★★，离西城最近✿★★，但因为没有学区溢价✿★★，所以居住的性价比正常✿★★。480万应该是80多平的两居室✿★★，单价6万左右✿★★，坪效80多✿★★，那租售比就是700左右✿★★，属于平均值范围之内✿★★。另外社区氛围也应该不错✿★★，除了中粮的应该也有电力系统的公房✿★★。
劣势就是老公房的通病呗✿★★，塔楼多✿★★，户型不太好选✿★★，密度大✿★★，绿化空间相对小✿★★。投资角度是价格走势不算强✿★★，租金收益率也不算高✿★★，性价比不太突出✿★★，毕竟现在北京租售比在600多的都正常✿★★。当然这我也是估算的✿★★，看具体的房源吧✿★★。
3✿★★、方庄和角门✿★★，如果是以目前预算来说✿★★，那常规建议是角门到公益西桥一带✿★★。当然这是从保值角度说的✿★★，自住就看自己的喜好了✿★★。因为方庄保值好的基本都是东部的商品房✿★★，比较贵✿★★。而古城群星也是塔楼多✿★★，看自己的喜好✿★★。
角门到四环则是选择更多✿★★，价格走势也大多至少不落后✿★★。这可以跟天伦北里做比较✿★★，北京是摊大饼发展的✿★★，前些年西二环外比南三环外至少贵出20-30%✿★★，现在却差不多✿★★，和商品房相比的话角门更占优✿★★，这就已经说明趋势了✿★★。
请问✿★★，我因为通勤需要✿★★，准备在芍药居到三元桥一带买房✿★★，预算在750-850左右✿★★。 看了一圈✿★★，现在有几个备选✿★★：
2）圣馨家园东南两居室✿★★，预估820成交✿★★。这个小区其实我最想要的是北客厅南卧室✿★★，最近一套成交价705✿★★，但是没有房源了✿★★，所以被迫看这种小区最好户型的✿★★。
我暂时没有学区诉求✿★★，买房主要考虑保值✿★★，居住水平过得去就行✿★★。 想请您看看这三个选项✿★★，可能哪个更合适些✿★★。我舒适的总价是700-820万左右✿★★。您觉得这一片还有什么性价比明显更好的也可以✿★★。
1✿★★、保值✿★★，太阳宫的地段儿很好✿★★，基础部分的保值排全北京第一序列✿★★。但这里多数有学区溢价✿★★，过了明年高峰期之后说不好✿★★，溢价部分得看政策✿★★。
现有仨小区从产品角度都应该是性价比高的✿★★，俩公寓一个回迁房✿★★。裘马都应该是没什么溢价的✿★★，租售比估计在700左右✿★★，正常值范围内✿★★，性价比不算太高也不吃亏✿★★。不过毕竟这是老公寓✿★★，2008年后的价格走势都不算强✿★★，否则也不会和回迁房做比较了✿★★。
国展新座也差不多性质✿★★，而且这边儿的学区溢价略高了一些✿★★，所以用上学位就算比裘马都的性价比高✿★★，用不上的话也就普通了✿★★。
圣馨家园也是溢价的事儿✿★★，租售比估计700多点儿✿★★，溢价率不算太高✿★★，用的上学位就算值✿★★。到目前为止是这里的价格走势相对最好✿★★，否则也不会和豪宅公寓比价格✿★★。
3✿★★、总之人朝学区不太好找性价比太高的✿★★，只能碰运气看具体的房源了✿★★，一房一议✿★★。另外是朝阳也有特色✿★★，就是学区房里总价越高的溢价明显降低✿★★，比如典型的太阳公元✿★★，这就性价比正常了✿★★。
再有就是即便有溢价✿★★，相对来说也不算太高✿★★，10%左右差不多了✿★★，比平均值低的多✿★★。比如圣馨家园的✿★★，如果租售比在700左右✿★★，那剔除溢价后能到650以下就算性价比不低了✿★★。但也考虑好✿★★，毕竟明年就是入学趋势的拐点了✿★★，到时候是否能支撑溢价得看政策✿★★，也就是这部分的保值具有不确定性✿★★。
不懂就问尊龙人生就是博官网✿★★，如果北京房价按您说的已经是底部了✿★★，租金比存款都划算✿★★，那为什么还有这么多人卖房？他们都不会算账吗？
1✿★★、这问题问的✿★★，属于盲人摸象之后的抬杠了西瓜公主✿★★。那我反问一句✿★★，前几年房价暴涨的时候✿★★，很多人都说是顶部尊龙人生就是博官网✿★★，租金怎么都赶不上存款利息✿★★，那为什么还有那么多人买房？他们真的都不会算账吗？
再问一句✿★★，我不知道您是否炒股？按理说应该炒吧✿★★，因为据我观察✿★★，买不起房的99%都炒股✿★★，发财梦总是要有的✿★★。
不管炒不炒吧✿★★，反正股市是永远有人唱涨有人唱空✿★★，而且即便是所有人都唱涨的时候也有人卖尊龙人生就是博官网✿★★，跌停板的时候也有人买✿★★，为什么啊？因为这才是市场呗✿★★，否则没有交易就没有了对赌✿★★，也就没有这个市场了✿★★。
有人星夜赶考场✿★★，有人辞官归故里✿★★，二马错蹬时抱拳拱手✿★★，互相问候一声“傻叉”✿★★，这才是线西瓜公主✿★★、无论楼市什么行情✿★★，永远都是有买有卖✿★★，商品价格也由供需关系决定✿★★。卖房的一般几种心态或目的吧✿★★：一是永远有人看空✿★★，就想赶紧套现落袋为安西瓜公主✿★★。二是有人看到了其他投资品市场✿★★，想套现拿钱去赚更多的钱✿★★。
三是房子是用来住的✿★★，就算不为了赚钱✿★★，也有人愿意卖旧买新+卖小买大+卖远买近+卖差买豪宅✿★★，您不反对他们置换吧？
四是谁家都有马高镫短的时候✿★★，就算是明知道不应该卖✿★★，但就是有坎儿过不去的缺钱✿★★，不卖怎么办？找您借钱吗？
其他还有各种情况✿★★，比如为了移民✿★★，为了养老西瓜公主✿★★，为了创业等等很多情况✿★★。对了✿★★，2014年也是楼市最低点的时候尊龙人生就是博官网✿★★，但却有几十万上百万的业主卖房✿★★，因为他们要冲进股市配资炒股✿★★，您还记得吗？
3✿★★、总之吧✿★★，这世上之所以有交易✿★★，就是因为双方的需求或认知不同而已✿★★。另外人生的一切都是由选择决定✿★★，看自己的运气和能力了✿★★，不必强求所有人都一样✿★★。金门高粱✿★★，尊龙凯时 - 人生就是搏✿★★！✿★★。凯时人生就是博首页✿★★！尊龙凯时官网✿★★，尊龙凯时人生就是博·(中国)官网✿★★，
上一篇 : 尊龙手机版|李易峰 百度网盘|91日韩 欧美专区 MBA智库
下一篇 : 尊龙凯时登录LOL手机APP下载（最新版）|羞羞漫画首韩漫页免费现在阅读|
尊龙凯时人生就是博·(中国)官网首页| http://www.jnkt.net
